Aggiudicarsi un Immobile all'Asta: Cosa Succede Dopo?

Acquistare un immobile all’asta rappresenta per molti un’opportunità vantaggiosa per entrare nel mercato immobiliare a condizioni favorevoli. Ma cosa accade realmente dopo che ci si è aggiudicati un’asta?

Questo è uno degli aspetti più sottovalutati ma cruciali del processo. In questo articolo, lo Studio Immobiliare Perissinotto ti guida passo dopo passo attraverso tutte le fasi successive all'aggiudicazione.

1. Aggiudicazione provvisoria e definitiva

Una volta che l’offerta più alta viene accettata dal giudice, si parla di aggiudicazione provvisoria. Nonostante sia vincolante per l’aggiudicatario, questa non ha ancora effetti traslativi della proprietà.

Quando diventa definitiva?
L’aggiudicazione diventa definitiva solo dopo che:

• Il termine per eventuali offerte migliorative è trascorso;

• Non sono stati proposti reclami o impugnazioni;

• È stato effettuato il versamento del saldo prezzo e degli oneri accessori nei termini previsti.

Solo allora il giudice emette il decreto di trasferimento, che sancisce il passaggio della proprietà.

2. Il saldo prezzo e le spese accessorie

Dopo l’aggiudicazione provvisoria, il tribunale concede un termine (di norma 60, 90 o 120 giorni) per versare il saldo del prezzo di aggiudicazione.

Occorre inoltre considerare:

• Diritti d’asta (eventuali);

• Compenso del delegato;

• Spese condominiali pregresse (in parte);

• Imposte di registro o IVA (a seconda dei casi);

• Eventuali spese per la liberazione dell’immobile (se non già previste in procedura).

Il mancato versamento nei termini comporta la perdita dell'acconto versato e l'impossibilità di recuperarlo.

3. Il decreto di trasferimento

Una volta verificato il corretto pagamento, il giudice emette il decreto di trasferimento, che ha gli stessi effetti di un atto notarile.

Con questo decreto:

• L’immobile passa ufficialmente all’aggiudicatario;

• Viene ordinata la cancellazione di tutte le ipoteche e pignoramenti;

• L’aggiudicatario può trascrivere l’acquisto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;

• È titolo valido per la voltura catastale.

Lo Studio Immobiliare Perissinotto si occupa anche di assisterti nella fase di trascrizione e voltura.

4. L’immissione in possesso e la liberazione

Uno dei momenti più attesi è entrare in possesso del proprio nuovo immobile. Tuttavia, se l’immobile è ancora occupato, serve una procedura specifica.

Cosa succede in pratica:

• Il decreto di trasferimento contiene un ordine al custode per la liberazione;

• Se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo valido, il custode chiede la collaborazione della forza pubblica;

• I tempi variano: da poche settimane a diversi mesi, in base alla situazione.

In alcuni casi, è consigliabile un accordo bonario con l’occupante, che può velocizzare i tempi ed evitare conflitti.

5. Costi successivi all’aggiudicazione

Oltre al saldo prezzo, occorre considerare i costi post-aggiudicazione:

• Spese notarili (solo in caso di mutuo);

• Spese di trascrizione e voltura (se non già incluse);

• Ristrutturazione (frequente negli immobili all’asta);

• Utenze da riattivare;

• Spese condominiali arretrate (non sempre azzerate).

Lo Studio Immobiliare Perissinotto ti aiuta a stimare tutti questi costi prima dell’offerta, per evitare brutte sorprese.

6. Aspetti fiscali

L’acquisto all’asta è soggetto a tassazione:

• Se l’aggiudicatario è privato e acquista come prima casa, può beneficiare dell’imposta di registro ridotta (2%);

• Se acquista come seconda casa, l’imposta sale al 9%;

• Se l’immobile è venduto da un’impresa, può esserci l’IVA (4%, 10% o 22%) a seconda della destinazione.

In ogni caso, non è dovuto il compenso notarile, perché il trasferimento avviene per decreto del giudice.

7. Mutuo post-aggiudicazione

È possibile ottenere un mutuo dopo l’aggiudicazione, ma:

• Il saldo prezzo va comunque versato entro i termini previsti;

• Serve una banca disponibile ad accettare un decreto di trasferimento come titolo per l’erogazione;

• Alcune banche offrono formule "ponte" per coprire temporaneamente l'importo necessario.

Studio Immobiliare Perissinotto può metterti in contatto con istituti che offrono soluzioni dedicate agli aggiudicatari d’asta.

8. Quando si può vendere l’immobile aggiudicato?

Una volta ottenuto il decreto di trasferimento e conclusa la liberazione, l’aggiudicatario può rivendere l’immobile.

Tuttavia, è consigliabile:

• Attendere la trascrizione e la voltura catastale;

• Verificare l’assenza di contenziosi o vizi occulti;

• Ristrutturare e valorizzare l’immobile prima della rivendita (in caso di investimento).

In caso di rivendita entro 5 anni dalla prima casa, si perdono le agevolazioni fiscali a meno che non si riacquisti entro 1 anno.

9. Le insidie da evitare

Dopo l’aggiudicazione è facile commettere errori:

• Non rispettare i termini di pagamento;

• Sottovalutare i tempi di liberazione;

• Ignorare eventuali vizi dell’immobile;

• Non gestire correttamente le volture o la trascrizione;

• Non prevedere costi extra per la ristrutturazione.

Affidarsi a professionisti esperti evita queste criticità e tutela il tuo investimento.

Conclusione

L’aggiudicazione è solo l’inizio. Le fasi successive determinano il successo dell’operazione.
Lo Studio Immobiliare Perissinotto ti accompagna con competenza in ogni passaggio, garantendoti assistenza tecnica, legale e operativa.

Che tu stia acquistando per viverci o per investimento, conoscere cosa succede dopo l’aggiudicazione ti consente di pianificare, evitare imprevisti e massimizzare i benefici.