Liberazione dell’Immobile Aggiudicato: Come Funziona Davvero e Quando Preoccuparsi

Chi partecipa a un’asta giudiziaria si pone presto una domanda fondamentale: una volta aggiudicato l’immobile, come funziona la liberazione? E soprattutto: quando l’ex proprietario deve lasciarlo libero?

È uno degli aspetti più delicati e sottovalutati dell’intero processo di acquisto all’asta. Infatti, molti immobili vengono venduti occupati, e gestire questa fase può diventare complicato se non si è ben informati o seguiti da un professionista.

In questo approfondimento, lo Studio Immobiliare Perissinotto ti spiega tutto: le differenze tra le varie tipologie di occupazione, i rischi reali, i tempi previsti per la liberazione e come tutelarti per ottenere un immobile realmente utilizzabile, senza sorprese.

Occupazione: le casistiche possibili

Quando un immobile viene messo all’asta, può trovarsi in diverse condizioni di occupazione:

1. Occupato dal debitore esecutato (proprietario precedente)

2. Occupato da terzi senza titolo (es. parenti, abusivi)

3. Occupato con titolo opponibile (es. inquilino con contratto regolarmente registrato prima del pignoramento)

Vediamole nel dettaglio.

1. Occupazione da parte del debitore
   È la situazione più comune. L’ex proprietario continua ad abitare nell’immobile. In questo caso, il giudice può disporre, già prima dell’asta, un ordine di liberazione, eseguito a cura del custode giudiziario dopo l’aggiudicazione.

2. Occupazione da parte di terzi senza titolo
   In questa ipotesi si parla di occupanti abusivi. Anche in questo caso, l’ordine di liberazione è fondamentale. Tuttavia, se non è stato disposto in fase di vendita, l’aggiudicatario dovrà agire in sede civile, con un procedimento di sfratto o rilascio.

3. Occupazione con titolo opponibile
   È la situazione più complessa. Se nell’immobile vive un inquilino con contratto registrato prima del pignoramento, il contratto è valido e vincolante anche per il nuovo proprietario. Solo alla scadenza naturale o in casi previsti dalla legge potrà essere risolto.

Liberazione automatica? Non proprio

Contrariamente a quanto molti credono, l’aggiudicazione non comporta automaticamente la disponibilità dell’immobile. La liberazione avviene solo se:

• È stato disposto l’ordine di liberazione

• Il custode giudiziario esegue materialmente lo sgombero

Il decreto di trasferimento è il documento che attribuisce la proprietà, ma non garantisce l’immediato possesso fisico dell’immobile.

Come verificare la situazione prima di partecipare all’asta

Per evitare brutte sorprese è fondamentale leggere con attenzione la perizia tecnica. In essa è indicato:

• Chi occupa l’immobile

• A che titolo lo occupa

• Se è previsto o meno l’ordine di liberazione

Inoltre, è sempre utile contattare il custode giudiziario per avere informazioni aggiornate e realistiche.

Cosa succede dopo l’aggiudicazione

Dopo esserti aggiudicato l’immobile e aver ricevuto il decreto di trasferimento, la procedura prosegue così:

1. Il custode giudiziario (se presente) notifica all’occupante l’ordine di rilascio

2. Viene fissata una data per lo sgombero

3. In caso di resistenza, si procede con l’intervento della forza pubblica

Se invece l’ordine di liberazione non era stato previsto, dovrai:

• Avviare un procedimento di rilascio presso il tribunale competente

• Attendere la conclusione del processo

• Procedere con sfratto esecutivo (se necessario)

In questi casi, i tempi si allungano notevolmente.

Quanto tempo serve davvero per la liberazione?

Dipende dalla situazione:

• Occupazione con ordine di liberazione: da 2 a 6 mesi circa

• Occupazione senza ordine di liberazione: da 8 a 18 mesi (a seconda della complessità della causa)

• Occupazione con contratto opponibile: anche anni, fino a scadenza naturale del contratto

Come tutelarti prima di acquistare

Per evitare problemi, è bene:

• Leggere attentamente la perizia e l’ordinanza di vendita

• Accertare l’esistenza di un ordine di liberazione

• Verificare la natura dell’occupazione

• Affidarti a un consulente esperto in aste giudiziarie

Molti acquirenti inesperti commettono l’errore di basarsi solo sul prezzo d’asta, senza valutare la reale disponibilità dell’immobile. Una casa apparentemente economica può rivelarsi un incubo se occupata da un soggetto con titolo valido.

Casi pratici

Caso 1: Ordine di liberazione eseguito correttamente

Marco si aggiudica un appartamento con base d’asta di 110.000 euro. La perizia segnala che l’immobile è occupato dall’esecutato, ma c’è un ordine di liberazione.

Con il nostro supporto, Marco:

• Ha seguito tutto il procedimento post-aggiudicazione

• Ha mantenuto contatti costanti con il custode giudiziario

• Dopo 4 mesi ha ricevuto l’immobile libero

Oggi lo sta ristrutturando per metterlo a reddito.

Caso 2: Nessun ordine di liberazione, causa per rilascio

Giulia, senza supporto legale, si aggiudica un bilocale. L’immobile è occupato da un parente dell’esecutato, ma nella perizia non si parla di ordine di liberazione.

Risultato? Giulia ha dovuto:

• Avviare una causa civile

• Attendere 13 mesi prima di ottenere il rilascio

• Sostenere spese legali aggiuntive

Oggi ci ha contattati per l’acquisto della sua seconda asta, stavolta con il nostro affiancamento.

Caso 3: Contratto di affitto opponibile

Una società si aggiudica un ufficio locato a un’azienda con contratto regolarmente registrato prima del pignoramento.

Non ha potuto mandare via l’inquilino né aumentare il canone, rimanendo vincolata fino a scadenza. Investimento bloccato per 5 anni.

Con il nostro supporto, il contratto sarebbe stato identificato subito, e si sarebbe evitata l’offerta.

Quando preoccuparsi davvero?

Ci sono alcune situazioni che richiedono massima attenzione:

• Immobile con più occupanti e situazione non chiara

• Presenza di minori o soggetti fragili (potrebbero allungare i tempi di sgombero)

• Presenza di abusivi organizzati (es. in città ad alta tensione abitativa)

In tutti questi casi, non acquistare mai senza una consulenza professionale.

Come possiamo aiutarti noi di Studio Immobiliare Perissinotto

Il nostro studio offre:

• Analisi preventiva della situazione di occupazione

• Verifica della documentazione completa

• Contatti diretti con custodi e professionisti delegati

• Supporto nella gestione della liberazione post-aggiudicazione

• Assistenza legale in caso di controversie

Questo ti permette di:

• Scegliere solo aste realmente convenienti

• Pianificare correttamente i tempi

• Evitare danni economici o stress inutili

Conclusione

La liberazione dell’immobile aggiudicato è un passaggio critico che può fare la differenza tra un buon affare e un investimento fallimentare. Non lasciarti guidare solo dal prezzo: verifica sempre chi occupa l’immobile e in quali condizioni potrai ottenerlo libero.

Lo Studio Immobiliare Perissinotto è al tuo fianco per guidarti in ogni fase dell’acquisto all’asta, dalla scelta dell’immobile alla sua effettiva disponibilità.

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